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热问｜购房时约定延期过户，会有哪些风险？

2019年，河北的冯磊（化名）购买一套新房，与开发商签订了《房屋买卖合同》，随后不久冯磊付清了全部房款并且搬入该房屋。但因冯磊个人的原因，买卖双方约定延期过户。然而，在2021年，冯磊发现开发商已经取得该套房屋产权证书，但却过户给他人，并且房屋被法院查封，即将执行。现在，冯磊想知道该套房屋是否还属于自己？延期过户会有哪些法律风险？

解答：

对此，北京汉济律师事务所丁黎茹律师介绍，虽然冯磊在法院查封房屋之前已签订买卖合同、支付全部价款，并且入住，但其未及时对案涉房屋办理过户，如今房子产权证已经登记为他人名下。

从表面上看，房子的产权已经属于他人，但冯磊可以起诉要求排除对该房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：其一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；其三，已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；其四，非因买受人自身原因未办理过户登记。

丁黎茹律师提醒，在购买房屋时，购房者最好不要约定延期办理产权过户，避免遭受经济损失。因为过户之前，卖方如果毁约，将房子抵押或者二次销售，第一手购房人会面临“钱房两空”的风险。

新京报记者 张建

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